Comprar o vender una finca o villa en Andalucía es una decisión emocionante, pero también requiere una comprensión clara de los aspectos legales que pueden influir en la operación. Uno de los conceptos más importantes —y a menudo desconocido por los propietarios y compradores— es el DAFO. Este certificado puede marcar la diferencia entre una propiedad completamente regularizada o una con riesgos legales importantes. En este artículo, desde Fortuny Hogares Únicos, te explicamos en profundidad qué es el DAFO, por qué es tan relevante para las propiedades en suelo rústico, y cómo puede influir en el valor y la seguridad jurídica de tu propiedad.
¿Qué es el DAFO y por qué es importante en las fincas y villas?
El DAFO, también conocido como AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) o CAFO (Certificado AFO), es un procedimiento administrativo mediante el cual se reconoce la situación de una vivienda en suelo no urbanizable (rústico) que no cuenta con licencia de obra ni de primera ocupación, pero que existe y se ha mantenido durante un largo período de tiempo. En Andalucía, muchas villas y fincas construidas en suelo rústico sin licencia pueden regularizarse mediante este certificado, evitando así riesgos legales a futuro.
El DAFO no convierte una construcción en «legal» en el sentido urbanístico tradicional, pero sí la reconoce como existente, consolidada, y no susceptible de ser demolida, siempre que cumpla con ciertos requisitos de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Contexto legal: origen del DAFO en Andalucía
Durante las décadas de los 70, 80 e incluso los 90, muchas construcciones en suelo rústico andaluz se realizaron sin cumplir con la normativa urbanística vigente. El resultado fue un gran número de viviendas sin licencia que, a pesar de estar habitadas y contar con servicios básicos como agua y electricidad, no tenían respaldo legal.
Para resolver esta situación, la Junta de Andalucía aprobó el Decreto 2/2012, luego sustituido por el Decreto 3/2019, que establece el procedimiento para declarar una vivienda como Asimilada a Fuera de Ordenación (DAFO). Esta normativa forma parte del marco legal de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA).
La legislación busca equilibrar el derecho a la propiedad y habitabilidad con la protección del medio ambiente y el ordenamiento urbanístico, especialmente en zonas rurales.
Requisitos para obtener un DAFO en una finca o villa
Para poder regularizar una propiedad con un DAFO, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Antigüedad: La vivienda debe tener más de 6 años desde su construcción, y no puede haber sido objeto de ningún procedimiento sancionador o de demolición en curso.
- Habitabilidad: Debe cumplir con las condiciones básicas de seguridad, salubridad y habitabilidad.
- Servicios mínimos: Debe estar conectada a los servicios de agua potable, electricidad y contar con un sistema de saneamiento adecuado (pozo séptico homologado o depuradora).
- Certificado técnico: Es necesario un informe elaborado por un arquitecto o ingeniero, visado por su colegio profesional, que acredite el estado de la vivienda y su adecuación a los requisitos establecidos.
- Tasa municipal: El trámite implica el pago de una tasa ante el ayuntamiento correspondiente. Esta cantidad varía según el municipio.
DAFO y suelo rústico: lo que puedes y no puedes hacer
Uno de los aspectos más importantes del DAFO es que no permite ampliar ni modificar la vivienda. La concesión del DAFO es una forma de establecer formalmente el estado de la construcción en un momento concreto. Cualquier ampliación posterior estará prohibida y podría considerarse ilegal.
En suelo rústico, las construcciones están altamente reguladas. El DAFO es un mecanismo para evitar la demolición de edificaciones antiguas, pero también es una forma de limitar el crecimiento descontrolado en zonas rurales. Esto responde a la necesidad de proteger el paisaje, el medio ambiente y los usos agrícolas del territorio.
Ventajas de contar con un DAFO al comprar o vender una finca
Tener un DAFO en vigor supone una serie de ventajas tanto para compradores, como para propietarios:
- Mayor seguridad jurídica: La vivienda queda registrada formalmente ante el ayuntamiento.
- Evita sanciones: No estarás expuesto a multas, ni a posibles procedimientos de demolición.
- Acceso a reformas menores: Con un DAFO puedes solicitar licencias de obra para reformas no estructurales.
- Facilita la venta: Muchos compradores y abogados exigen este certificado para cerrar operaciones de compraventa.
- Hipotecas y financiación: Algunas entidades bancarias lo requieren como alternativa a la licencia de primera ocupación.
¿Es obligatorio tener un DAFO?
No siempre. Si una propiedad tiene licencia de obra y de primera ocupación, no necesita un DAFO. Tampoco es obligatorio si la vivienda fue construida antes de 1975, ya que puede acogerse a otra legislación basada en la prescripción administrativa o la regularización por antigüedad.
También puede ocurrir que la vivienda haya sido regularizada antes de la entrada en vigor del decreto mediante una resolución del ayuntamiento. En esos casos, el DAFO no sería necesario.
Sin embargo, si la vivienda carece de licencia, es posterior a 1975 y está en suelo rústico, lo más recomendable es solicitar el DAFO para evitar futuras complicaciones legales.
Procedimiento para solicitar un DAFO paso a paso
- Consulta con un técnico: Un arquitecto o ingeniero colegiado realiza una inspección de la propiedad.
- Elabora el informe DAFO: Incluye planos, fotografías, descripción técnica y justificación de habitabilidad.
- Presentación en el ayuntamiento: Se entrega el informe junto con la solicitud oficial y el justificante de pago de tasas.
- Revisión municipal: El ayuntamiento evalúa la documentación y puede requerir subsanaciones.
- Resolución favorable: Si todo está correcto, se emite el certificado DAFO, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Conclusión: un paso clave en la compra y venta de propiedades rurales
Contar con un DAFO vigente puede marcar la diferencia entre una inversión segura y una llena de incertidumbre. En Fortuny Hogares Únicos, entendemos la importancia de este documento en la comercialización de fincas y villas en Andalucía. Nuestro equipo está formado para ayudarte a identificar si una propiedad necesita un DAFO y asesorarte durante todo el proceso de regularización.
Comprar o vender en suelo rústico no tiene por qué ser complicado si cuentas con la información adecuada y el asesoramiento y apoyo de profesionales especializados. No dudes en consultarnos si tienes preguntas sobre este trámite o si estás valorando adquirir una vivienda en el entorno rural andaluz, Fortuny es tu agencia de confianza.
